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【经济】再见,我的土豪房地产东家

2019/9/12 20:47:51

【经济】再见,我的土豪房地产东家

人才过剩

 

从去年年底开始,一些知名的房地产企业都出现了员工离职的情况。其中一部分是企业变相裁员,员工因为奖金分配没有达到预期而离开。而那些积累了人脉和资源的重量级房地产职业经理人,则选择主动离开……

 

这股离职潮其实并不让人意外。2014年房地产市场步入调整期,各地商品住宅库存量高企,对市场预期的转变进一步影响新开工节奏,房地产投资增速明显下滑。有数据为证,2014年,全国商品房销售面积为12.1亿平方米,同比下降7.6%,销售额为7.6万亿元,同比下降6.3%。

 

随之而来,曾经让人羡慕的地产从业人员高薪,也渐渐消失,广东省去年前三季度就业数据显示,金融业工资最高,房地产业已成工资增幅最慢行业。难怪万通集团主席、万通投资控股股份有限公司董事长冯仑酸溜溜地表示:世上只见新人笑不见旧人哭。房地产业已成旧人,而互联网等新兴行业则是新人。

 

易居(中国)控股有限公司执行总裁、克而瑞信息集团董事长丁祖昱认为形势还会更严峻:更多的人离开房地产业将是常态。“地产产能过剩,房子卖不掉,有相当一部分地产商被迫转型不再做房地产了,原来的人不就多下来了吗?”一位曾经的地产高管这样给笔者解释。

 

回头看看包括万科在内的一些大企业,在不断增加互联网技术人才和互联网金融人才的比重。而原来曾风光无限的房地产策划类员工,包括工程管理类、销售类的员工则面临裁员风险。

 

但是,毛大庆这样高薪厚职的人才流失并非企业乐见。有数据显示,去年年底不到一个月时间里,约60家A股上市房企中,有超过80名高管离职,与前几年房地产大热时期相比,离职人数增幅明显。

 

对此,房企也在想办法。万科总裁郁亮明确提出,年薪制、聘用职业经理的做法,已经拢不住人才了,必须搞事业合伙制。但笔者也暗暗替万科捏了把汗,合伙人制度是利益共享风险共担。万科的利益已经过去,能吃的都吃了,现在风险来了,大家都要共担,这招反而会不会更加促使高管离开?

 

春江水暖鸭先知

 

不管怎么说,春江水暖鸭先知,在产业链条上,传统的房地产开发路数正在被高管们和时代抛弃。

 

以前房地产开发商的路数是:拿到合适的土地,进行快速开发,获取收益,然后再进行滚动发展。在暴利的“黄金时代”,这样的快速开发曾经让开发商赚的盆满钵满,但是这两年,这条路越走越窄。

 

“限购政策越来越严,贷款政策越来越紧,希望通过贷款拿到资金的项目就得找信托或社会上其他资金,但是社会资金的利率甚至达到20%以上。”一位房地产从业人员透露,在不断出台的调控政策下,一方面,开发商必须在拿地之后1个月内全款付清,另一方面,原来的杠杆没了,开发商拿不到银行贷款,资金成本大幅度提高。

 

最要命的是,限购后销售周期延长,导致年化收益率降低。一些中小开发商资金链出现紧张甚至断裂。但是,一线城市的土地价格却没有松动,“面粉”越来越贵,而做出来的“面包”却滞销了。对于万科等大型企业来说,房地产项目的开发利润率不断下降。而对于部分中小开发商来说,面临的则是“不拿项目等死,要拿项目找死”的局面。

 

说白了,那种圈一块地就能挣钱的时代过去了。中国的房地产终于到了为过去的“任性”买单的时候了。

 

高管去哪了

 

从2001年到现在,万科至少已有15位总经理级别的高管离职。从离职去向来看,他们中有12位还是留在了房地产行业。

 

比如肖莉虽然离开了万科,但她加入的是互联网房地产服务平台房多多。毛大庆虽然离开了万科,但是从目前透露的情况来看,他将继续在创业办公社区发力,和老本行商业地产仍有千丝万缕的联系。倪建达虽然转战金融集团,但从事的仍然是和地产有关的金融业务。

 

高管的选择,与他们在房地产行业积累相关。但另一方面也揭示了这个行业的趋势:和往互联网和金融结合的路径走。一些乐观的人认为,中国房地产业需求量依然很大,大量人口的城市化落地问题还需要解决。瑞银最新的调查结果显示,全国购买单套总价在50-200万元之间的自用型房屋的需求强劲。房地产与金融、互联网的交叉细分领域,正迎来一批创业者。

 

为了消化存量房,不少房地产企业都提出了互联网思维,搭建了各种各样的互联网销售平台,但这是新一轮的扩张还是新的泡沫,也许要假以时间来判断。

 

在笔者看来,房地产市场的调整可能还要持续一段时间,只有让当前的住房价格回归理性,回到大多数消费者可以承受的水平,才能真正把居民住房消费能力释放出来。

 

而房地产业的收入水平也将回归正常,高薪时代,真的可能已经一去不返。

 

(注:本文仅代表作者个人观点。本文编辑:陈抒怡 编辑邮箱 shguancha@sina.com)